山东日照市楼盘不同寻常

2019-10-27       浏览次数:0

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震撼吗?这照片不是在人民大会堂开会,而是今年8月18日,日照兴业盛世华府在日照会展中心开盘的现场,其阵势不亚于开一场高逼格的大会。


万头攒动的背后,我们或许能看到日照楼市的一角。有些疯狂,但不仅限于此。2今年8月,根据中国房价行情平台公布的全国321个城市8月房价排行(住宅),日照以10234元/平米的均价,排名全国第63,山东第3,仅次于青岛、济南。山东第三!这应该是日照在其他排行榜上少有的“骄人”业绩。日照房价的突飞猛进,让越来越多的人感觉高攀不起,其实就发生在这两三年。在2017年之前,日照的房价还算亲民。据日照置业网数据统计,2017年1月,日照各区新建住宅均价5982元/平米。然而,从2017年下半年开始,日照楼市开始深加油门,尤其是2018年,日照房价像一头疯狂的公牛……据日照置业网数据统计,2017年12月均价6900元/平米,到2018年12月均价9245/平米,一年的时间涨价2345元,涨幅33%,其中新市区均价更是高达13950元/平米。然后我们就看到了日照8月房价以10234元/平米均价山东排名第三;9月日照置业网发布的新建住宅均价就到了10564/平米。在这些均价的背后,是一个个楼盘的激情表演:千人开盘,售罄秒光,房源告急,不找关系买不到房……各路中介也在制造着今天不买明天还涨的声音,向购房者疯狂推荐花花绿绿的楼盘,每一次开盘现场,谁也不知道谁是日照人,谁是外地人;谁是购房者,谁又是买房托。与济南、青岛不同的是,2018年下半年,这两地楼市逐步遇冷,而日照楼市却没有明显遇冷表现,价格还是在一路上涨。2019年济南楼市各类促销降价频频出现,市场一片哀嚎,而日照楼市,和泰安、临沂一样,好像并没有感受到楼市的凉意。前两天,日照市统计局、国家统计局日照调查队发布2019年前三季度日照经济运行情况:
完成商品房销售面积172.79万平方米,增长21.6%,其中,商品房住宅销售面积166.66万平方米,增长23.5%。

日照楼市何以如此坚挺?3房价坚挺的背后,我们再看看日照的经济水平,尤其是人们有没有钱。前段时间有个新闻广为传播,就是2019年上半年城市GDP百强榜已出炉,山东16地市,其中15个地市入围百强榜,只有日照排名101。就差那么一点点,仿佛给日照开了个玩笑。日照GDP作为山东最后一名,对比房价山东第三,这个反差确实不小!但是我们也要看到,日照地盘小,人口也少这一现实。如果按人均GDP计算,2018年,山东17地市里面,日照排名第七。


排名第七的人均GDP与排名第三的房价,或许反差就没那么大了。日照市统计局发布的2019日照统计年鉴上,日照职工平均工资,也是相当可观,我们看一下这些年日照职工平均工资:


(日照职工平均工资,日照统计局数据)

当然看到2018年工资71548元,估计很多人也搞不明白,为什么自己的工资只有三四千,平均一个月6000的工资在哪里?日照统计局发布的另一组数据:2017年,日照全市居民人均可支配收入为23286元(2017年山东17地市排行榜中,排名倒数第5,低于山东平均数26930元);2018年,日照全市居民人均可支配收入为25377元(2018年山东17地市排行榜中,排名倒数第5,低于山东平均数29205元);2019年前三季度,日照全市居民人均可支配收入21484元。


人均可支配收入全省倒数第五,其增加的幅度,更是怎么都赶不上日照房价上涨的速度。这个反差又有些大了。当然也并非仅仅日照如此,多数城市都面临如此情况。平均工资很高,多数人说拉了后腿;房价涨得太快,工资涨得太慢,步伐不一致;于是房价对一些人来说越来越高攀不起。4助推日照房价一路上涨的,自然少不了棚改。我们看看日照这几年的棚改数据:2016年日照计划完成76个城中村改造,拆迁房屋26761户。反应在楼市,则是销量的增加。2016年日照全市商品房销售面积209.71万平方米,增长41.9%,增速比2015年提高41.6个百分点,位列全省第一。2017年日照计划改造棚户区、城中村共计16个项目,涉及57724户。据媒体报道,2017年山东各市上报的项目中,最大的是位于日照东港区的“日照街道片区”项目,涉及10693套。反应在楼市上,这一年下半年,日照房价开始发力。销售面积也在增长,2017年全市商品房销售面积254.57万平方米,增长21.4%。2018年日照计划改造棚户区共计21个项目,涉及86000套。也是这一年,日照棚改的规模,位列全省第一。而这一年,也是日照房价上涨最为迅猛的一年,我们上面有过分析。


2019年,山东棚改规模骤减,从2018年84万套减少到2019年21万套,日照规模缩减更是严重。2019年,日照开工棚改安置房5290套,对比2018年86000套,骤减93.8%,可以说,日照棚改就像急刹车。像2018年棚改规模货币化安置收紧,一些依托棚改而起的城市,房价就进入下行通道,如菏泽表现就较为明显,像济南虽然不明显,但也是受其影响,拆迁户扛着人民币进楼市的越来越少。而日照2019年棚改规模即便缩减到93.8%,但对楼市影响却不太明显。这是挺诡异的。难道日照棚改还有余温?5更诡异的还反映在土地市场上。像其他城市,房价疯涨的时期,拍地也很激烈,几乎每次土拍都是一场大战。像2016和2017年的济南土拍,每次推出的几个地块基本上都很激烈,最具代表性的就是2017年8月汉峪和唐冶的两次土拍,还有长岭山的土拍,机床四厂土拍。楼市疯狂期土拍的表现就是,凡有拍地,就是疯抢,除非你设定了条件,比如CBD当时出让的几个地块,都是绑定超高层,量身定做挂牌文件,才一个个底价成交。但日照的土拍,仿佛另有套路,你能看到激烈的竞拍,高溢价的地块,但更多的是底价成交。像2017年住宅和商服用地共共出让84个地块,仅有13个有溢价,其中5个地块溢价率在2%左右,其余均是底价成交。2018年住宅和商服用地共共出让126个地块,仅有36个有溢价,其余均是底价成交。2019年已成交的住宅和商服用地共96个地块,仅有19个有溢价,其余均是底价成交。而那些竞争激烈高溢价的地块出现,并似乎带有一些规律性,比如2018年,1月、3月、6月、8月、10月、11月、12月,均有地块竞争激烈。再比如2019年10月之前,1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月,均有地块竞争激烈。看着每月一次的激烈竞争,让土拍市场不寂寞,就像不停地在给不断奔跑的楼市上紧发条一样,看看跑的慢了,就上紧一次。当然,也可以比喻成打兴奋剂,每打一针,兴奋一段时间,药效快不行的时候,再来第二针。每月都能有兴奋剂注入体内,所以日照楼市一直兴奋不已。其实,即便日照楼市再兴奋,土地流拍现象还是频现,2018年日照住宅和商服用地有14次流拍;2019年截止到10月,日照有19次流拍;这些流拍的土地楼板价有的在七八百元每平米。如果市场火爆,为何流拍频现?当然,关于流拍这些对楼市来说不和谐的声音,却鲜见报道,充斥耳旁的多是楼盘销售如何火爆,拍地成交几十亿。然后告诉读者地价上涨势必造成房价的水涨船高,再用一个所谓的房价公式来推导出未来房价,预计未来房价“必将达到一个全新高度,同时带动该区域房价上涨”。你看这个楼市是不是挺诡异的?6截止到10月25日,日照有70个楼盘在售,其中未签约住宅11146套。这只是拿到预售证的楼盘数据。再对比2018南日照销售住宅20490套,未签约的也可以说库存约7个月可以卖完,是一个相对合理的库存量。而我们再看一下这3年日照市本级土地成交的数据,我们粗略统计了一下:
2017年成交的土地建筑面积约390万平米

2018年成交的土地建筑面积约547万平米

2019年成交的土地建筑面积约780万平米(截止10月)

这三年加起来就是1717万平米,像2018年,日照市完成商品房销售面积267.77万平米,如此销售速度,这3年市本级的土地建成房子都要用6年才能消化完成。再看住宅的情况,1717万平米部分为商服用地、商住结合,按照6:4比例,住宅占6成,还有将近1000万平米住宅。如果按照100平米一套,这就是10万套。


这个数据或许存在误差,但可以提供一种参考。对照日照市统计局发布的数据,2018年日照市房屋施工面积1628.64万平米,其中住宅1223.78万平米,虽然有的是前些年的项目还在施工,但2019年供应的土地,也没有统计上去,也就是说,1717万平米虽然有误差,也具有一定的参考价值。2018年在施工的1223万平米的住宅也好,还是2017-2019年出让的住宅约1000万平米也罢,从这些数据中,我们粗略可以看到,日照其实不缺房子,日照楼市房源并不紧张。而在这样的一个房源并不紧张的市场,并且供应量持续不断,经济实力又跟不上,日照的房价,哪里来的冲击山东第三的本领?让人们对着房价望海兴叹!所以说,日照楼市确实有点诡异。7再说一句,现在日照免费的沙滩浴场越来越少了。是不是需要多挣点钱买房?然后坐在客厅里看着日照的大海上上演一幕幕海市蜃楼的故事。
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